中國房產融資新突破 啟動不動產私募投資基金試點

商傳媒｜綜合報導

房地產是經濟火車頭，中國在全面解除清零政策後有復甦態勢。根據中銀證券數據顯示，農曆春節過後，中國一二三線城市的樓市，都呈現不同程度的回暖；與此同時，1月底以來的二手房成交量明顯放大。

為了為加速房市增溫，中國證監會20日宣布啟動「不動產私募投資基金試點」，此舉形容是房地產融資「第三支箭」的新突破。相關負責人指出，此次試點將發揮私募基金優勢，推動建商降負債、降槓桿，提高流動性，強化資產負債表，促進房地產市場盤活存量，對整個行業而言，都會是很大的支持。

此次試點，在管理人條件、投資者門檻、融資槓桿方面都有明確規定。管理人方面，證監會要求須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為建商及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為。

投資人方面，試點基金商品的投資人，首輪實繳出資不低於人民幣1000萬元，且以機構投資人為主。有自然人投資人的，自然人投資人合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

風險控制方面，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案商品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

根據現行規定，基金向企業投資股權之後，以股東形式提供的股東借款，不能超過20%，即股債比最多4：1，這主要是針對傳統股權投資的要求；不過，根據最新規定，符合試點要求的不動產私募投資基金，可適度放寬股債比限制，並可透過申請經營性物業貸款、併購貸款等方式擴充投資資金來源。

中國證監會相關負責人表示，股債比問題，是研調過程中，行業特別關注的一個問題；此次試點設置了豁免規定，是證監會對行業訴求的積極回應。