商傳媒｜綜合報導
全球通膨導致升息不斷，過去房子買不起、現在房子養不起；國泰金控今(20日)公布10月國民經濟信心調查結果，民眾買房意願弱到爆，降到-59.5、創下2016年9月以來新低。房市吹起冷風，除了央行「升升不息」，今年以來股市大幅修正，也導致投資人資產縮水，對於買房意願急凍；根據新案市調機構調查，北台灣新案銷售率自2月以來便逐月下滑，9月年度平均銷售率跌破53%。根據信義房屋一份問卷調查結果顯示，主要都會區的購屋人當中，新竹人購屋自備款的虧損比率最高，也證實台股大跌的悲觀氣氛正逐漸蔓延到房市。
圖片來源：國泰金控
台灣房地產市場這20年來快速增長，台灣人常嘆「不吃不喝20年也買不起台北一間房」。為了解決炒房、炒地、高房價等問題，真正落實居住正義，政府從早期國民住宅、合宜住宅到社會住宅計畫，以及近年採取課徵稅收及實價登錄等政策，頻頻出手打房；但台灣住宅市場高房價、高空屋率及高自有率的問題依舊無解。事實上，台灣住宅數量並非不夠，問題在於能否有效運用，讓有需要的人普遍皆有房；根據調查，2022年台灣第一季以台灣住宅存量9153650戶，但出租興辦社宅只有21605戶，只占0.23%。 有學者建議台灣可借鏡新加坡的「公共住宅」政策！文化大學李姿齡老師在《取回房租組屋給你住得起的未來》一書中提出，台灣在其「組屋」政策可學習之處。
所謂「組屋」大都賣的是地上權，買到的是99年租期，首先，是公民才能買預售組屋，永久居留戶只能買二手；再者，夫妻可優先購買，單身者要等到35歲後才能排隊；購入組屋五年後，可轉賣到二手組屋市場、也可以在限制下出租，新加坡宣稱購買組屋是要落實「居者有其屋」的理念，在新加坡有高達八成的人民，住在政府蓋的組屋。
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「老有所養，幼有所托，壯有所成是台灣組屋的社會理想。」中國文化大學專業技術助理教授認為，推動組屋制度將有效減輕年輕人與中產階級在台北市的生活及經濟壓力，減緩少子化問題及降低脫北速度，避免台北市人手持續快速老化以及都市萎縮等現象。 作者李姿齡也認為，如果台北市政府能與民間壽險公司合作推行「台灣組屋」及「住宅基金儲蓄制度」(RARS)政策，才能有效幫助特定族群、年輕人及中產階級進行儲蓄，累積金錢購買房屋所有權。為何台灣組屋要由政府主導？李姿齡認為，提供符合收入者的居住空間作為預備購屋者的台灣組屋宅，可發揮平衡房價及租金的功能。因政府手握土地、社會住宅等公共財，掌握容積獎勵及稅制獎勵的權力，能提供免費的建築物作為台灣組屋的出租住宅。
圖片來源：維基百科
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另外，原本＜都市更新建築容積獎勵辦法＞第七條的「社會福利設施或其他公益設施，建築物及其土地產權無償登記為公有者」獎勵上線為30％，若調整公益設施獎勵額度，可以鼓勵民間都更時改建時提供台灣組屋居住單元，參與及協助政府推行台灣組屋制度，展現都市更新獎勵的公共利益價值。最後，可藉由民間自建台灣組屋居住單元的該筆土地可減徵土地增值稅、土地稅等方式，鼓勵民間財團自建組屋，協助政府推動政策。
李姿齡提到，台灣組屋以「先選屋入住、再儲蓄」，設計住宅基金儲蓄制度(RARS)，幫助入住者能夠邊住、邊儲蓄。所謂住宅基金儲蓄制度(RARS)，就是讓台灣組屋入住者所繳的每月房屋租金，提撥三分之二投入壽險公司的年金保險，另外三分之一做為台灣組屋管理公司的營運管理成本費用，提供社區居民新生兒每月育嬰費至二足歲，組屋宅以每七年為一期可續約，當台灣組屋入住者要搬走時，可以領取該年度的保單價值準備金，有如把租金繳給自己，跟一般租屋及社會住宅收租方式有所不同。組屋宅並為65歲以上銀髮族提供居家安老的躉繳年金制，社區提供日照服務，減輕照護家人之負擔，或獨居老人的問題。
借鏡新加坡組屋！專家：「住得起」未來來臨了。圖/業者提供